משכנתאות ופיננסים - הפינה השבועית ברדיו קול רג‪ע‬ אריאל אחון - יועץ משכנתאות ופיננסים

מוזמנים להאזין לפודקאסט בנושא: התגלות פיננסית - איך מנצלים את התשתיות הפיננסיות שלנו



בפינה שוחחנו על הנושאים הבאים:

התגלות פיננסית -

• אחד האיחולים השכיחים ביותר שאני שומע שאנשים מאחלים לעצמם וליקיריהם, זה "הלוואי שאזכה בלוטו / טוטו / אראלה תתקשר" וכדומה..

• מבחינה סטטיסטית, ברור לנו שמדבור בסיכוי מאד נמוך שזה יקרה; באמת שמי שזכה הוא בר מזל, ועל הדרך נאחל לנו ולקרובינו שהנס הזה יתרחש ונזכה לסכום כסף גדול ש"יסדר לנו את החיים".

• אם נעבוד נכון, נגלה שמצד אחד צברנו הרבה כסף ומצד שני נגלה שחסכנו הרבה כסף, וחברים, השוס הוא בכך שאנחנו לא נדרשים להרוויח יותר כסף או להסתכן בעסקאות מפוקפקות.

• הרעיון הוא למצות את מה שכבר יש לנו כיום, ולשפר עמדות, בצורה מתמדת בכל מה שקשור מהיום הזה והלאה

• כל אבל כל מה שקשור לחיים הפיננסיים שלנו צריך להיות מנוהל ומתוכנן! לא תוצאתי למה שהבנק/סוכן/החבר הכי טוב שלי אמרו;

• חשוב לזכור עוד משהו: אנחנו כל הזמן בתנועה, ולכן מה שרלוונטי כיום לאו דווקא יהיה רלוונטי בהמשך. לאור זאת, חשוב מאד מעת לעת לבדוק את עצמנו מחדש ולהתאים את ההחלטות שלנו למצב הקיים בהווה ולמה שאנו מעריכים שיקרה בעתיד

אז מה עושים:

• משקיעים זמן בלמידה - לא חייבים להיות כלכלנים בשביל לדעת לנהל נכון את משק הבית, אף אחד לא ידפוק לנו בדלת ויעשה לנו סדר – הכי חשוב להבין שזו האחריות שלנו כמנהלי משק בית

• על משכנתא אנו מדברים הרבה – הפעם נעסוק בנושאים אשר משיקים למשכנתא, אבל: בדיקת כדאיות מיחזור משכנתא לכל היותר כל 3 שנים, מינוף הנכס הקיים לטובת איחוד הלוואות או השקעה

• בחינת תיק פנסיוני אחת לכל שנתיים לכל היותר – ע"י סוכן מורשה ואובייקטיבי – לוודא תשואות, אפיקי השקעה מתאימים לגיל וצרכים, מסלולי ביטוח נכונים בפנסיה, מיקוח על דמי ניהול – יכול לבדו להוביל לחסכון עצום משמעותי לאורך השנים!

ישנה נטייה להזניח את זה כי זה נשמע לנו כמו משהו עתידי – אבל זה חשוב בדיוק בגלל שזה העתיד שלנו! (אגב – כל המידע הזה זמין לנו במסלקה הפנסיונית – בחינם, כנ"ל פירוט של התשואות של כל המוצרים הפיננסיים – קרנות פנסיה / קה"ש / קופ"ג ועוד)

• בדיקת תיק ביטוחי לכל היותר אחת לכל שנה – גם פה – ע"י סוכן ביטוח מורשה ואובייקטיבי: האם אני משלם כפל ביטוחי? האם התיק הביטוחי שלי מכסה אותי ואת המשפחה שלי כנדרש? (יש כאן צורך לאזן בין הצורך הנוכחי והעתידי לבין היכולת שלי להוציא על הכיסויים הללו כספים)ֹ





• ניתוח הוצאות שוטפות: ואוו כמה שזה נשמע לנו בנאלי, נכון? אז לא!

מתי לאחרונה בדקנו והתמקחנו על: כבלים, סלולאר, ביטוחי דירה וחיים למשכנתא, עמל

מוזמנים להאזין לפודקאסט בנושא: סקירת רפורמת המשכנתאות של בנק ישראל



בפינה שוחחנו על הנושאים הבאים:

- ממה הרפורמה נובעת? מזה שבנק ישראל ורשות התחרות הגיעו להבנה שהלווה הממוצע אינו עורך סקר מעמיק בין הבנקים + המידע שהבנקים חושפים ללקוח בקצה הוא מאד חסר.

- קשה ללקוח להשוות בין ההצעות שהבנקים נותנים

- זמינות הבנקים היא מאד נמוכה, ולכן לעתים לוקח הרבה זמן לקבל אישורים עקרוניים ולקדם את העיסקאות

מה בעצם עיקרי השינויים:

- הבנק יהיה מחוייב להציע ללקוח 3 תמהילים גנריים: 100% קל"צ, 50% קל"צ

+ 50% פריים, שליש קל"צ + שליש פריים + שליש מ"צ

חשוב לציין כמובן שיש מקום להוספת תמהילים מותאמים אישית

- יהיה פורמט אחיד בין כל הבנקים לאישור עקרוני

- הצגת התשלום הסופי לבנק (ריביות + מדדים) והצגת ההחזר החודשי המקסימלי, כך שהלקוח יוכל להבין את התפתחות המשכנתא שלו ולא רק את נתוני הפתיחה (מה שהיום גורם להרבה מאד טעויות בקרב הלווים)

- יהיה בסיס אחיד לחישוב נתוני המשכנתא מבחינת המדדים, ריבית בנק ישראל, תחזית אינפלציה ונתונים פיננסיים נוספים

- קיצור זמני התגובה, התנהלות מקוונת והצגת מחשבוני עזר

מדובר בצעד מתבקש ומבורך, שיעזור ללווים לקבל מידע אמין יותר, מהיר יותר, מקיף יותר

יש לקחת בחשבון שיישום ההנחיות ייקח מספר חודשים וצפוי לשינויים במעלה הדרך.

*יש לקחת בחשבון שהאישורים העקרונים הופכים להיות מעין "ספרונים" של עשרות עמודים, ובשורה התחתונה מדובר בתמהילים גנריים ולא מותאמים אישית



מעוניינים להתייעץ?

צרו קשר:

טלפון 054-2668566

אימייל: ariel@arielmash.com

וואטסאפ: https://wa.me/972542668566

מוזמנים להאזין לפודקאסט בנושא: שינויים בחוק המכר והוזלת דמי פתיחת תיק משכנתא



בפינה שוחחנו על הנושאים הבאים:

להלן סיכום הצעת החוק בנושא הצמדת תשומות הבניה, כפי שאושר בוועדת כספים בכנסת:

• מדד תשומות הבניה, יחול על חצי מכל תשלום, למעט ה- 20% הראשונים שלא יוצמדו כלל. המשמעות היא, שבכל תשלום מעבר ל- 20% הראשונים, יהיה מדד של 50% מהמדד בפועל

• המדד ישולם רק עד תאריך המסירה בחוזה, כך שאם תאריך מסירת ההחזקה נדחה ובעקבותיו נדחו התשלומים, לא תהיה הצמדה למדד מעבר לתאריך המסירה הרשמי. (למעט מקרים של דחיה במסירה הנובעת ממעשה או ממחדל של הקונה).

• באשר להקדמת תשלומים אין בשורה בחוק, אך סוכם שנציגי משרד השיכון יפעלו להכניס במכרזי המדינה, סעיף שיאפשר הקדמת תשלומים.

• כמו כן, הצהירו חברי וועדת הכספים, כי יפעלו מול בנק ישראל לאפשר מימון במשכנתא עבור המדדים.

• החוק תקף רק לחוזים שיחתמו בטווח של 7 ימים לאחר פרסום החוק ברשומות. אנו נעקוב ונפרסם את התאריך המדויק.



בשעה טובה עבר החוק שיוזיל את עמלת פתיחת תיק המשכנתא בבנקים ל- 360 ש"ח בלבד

עיקרי החוק:

1. החוק מגביל עמלת פתיחת תיק בהלוואה לדיור ל-360 ₪ (ללא קשר לגובה המשנכתא)

2. החוק יכנס לתוקף שלהי חודש 08/2022.

3. בבנקים החוק יחול על רכישות בלבד.

כלומר הוא לא חל על מחזורים, בניה עצמית, כל מטרה, שיפוצים והרחבה

4. בחוץ בנקאי החוק יכול על רכישות של דירה יחידה בלבד! (פחות שכיח)

כלומר הוא לא יחול על... כל השאר



מעוניינים להתייעץ?

צרו קשר:

טלפון 054-2668566

אימייל: ariel@arielmash.com

וואטסאפ: https://wa.me/972542668566

מוזמנים להאזין לפודקאסט בנושא: משכנתאות עבור הגיל השלישי (מוכר גם כמשכנתא הפוכה או משכנתא פנסיונית)



בפינה שוחחנו על הנושאים הבאים:

✅מאפייני המשכנתא:

- גיל (לרוב מעל 60, שזהו גיל הלווה הצעיר ביותר בהלוואה), ישנו פתרון גם לגיל 55 באחד מגופי המימון

- ללא צורך בביטוח חיים

- לא חייבת להיות יכולת החזר

- ההלוואה יכולה להינתן ללא הגבלת זמן (עד למועד פטירת אחרון הלווים ח"ו)

- ניתנת על נכס שברשות הלווה

- אחוז המימון משווי הנכס תלוי בגיל הלווה - ככל שהגיל גבוה יותר, כך סכום ההלוואה שניתן לקבל הנו גבוה יותר

- ניתנת לפירעון בכל עת



✅הפתרונות אשר קיימים בשוק:

- תשלום שוטף, כמשכנתא רגילה - קרן + ריבית, לתקופות שיכולות לנוע עד 20-30 שנים (כאן נדרשת יכולת החזר)

- לשלם את הריבית החודשית בלבד - כך שהקרן תמיד תישאר באותו סכום התחלתי שאותו לקחנו

- לצבור את הריבית ואז לא לשלם לעולם את ההחזר החודשי (יש לקחת בחשבון שכל חודש שעובר, היתרה לסילוק ההלוואה גדלה)

- ניתן לעבור בין מסלולים תוך כדי תנועה, בתיאום עם חברת המימון



✅הסיבות שבגינן נהוג לקחת את המשכנתא ההפוכה:

- בעיה בריאותית אשר דורשת סכום כסף גבוה

- מעבר לדיור מוגן

- שיפוץ

- כיסוי חובות

- עזרה למשפחה/ילדים

- תוספת להכנסה החודשית, כמעין קצבה חודשית (נקרא אנונה)

- רכישת נכס להשקעה ועוד



✅חשיבות מעורבות המשפחה בתהליך:

- רצוי לשתף את הילדים בנושא

- לרוב, חברות המימון מבקשות להחתים את ילדי הלווים על כך שהם מודעים לעניין שההורים לקחו משכנתא הפוכה (על מנת למנוע טענות עתידיות)

- ככל שישנה בעיה בסוגיה הנ"ל - ישנם שפתרונות שניתן לייצר מול החברות



✅תהליך והוצאות:

- דומה למשכנתא "רגילה"

- כולל קבלת אישור למשכנתא

- חתימה על חוזה, ביצוע ביטחונות (טאבו/מינהל, רשם המשכונות וכדומה)

- יש לקחת בחשבון הוצאות כגון שמאות, פתיחת תיק בחברת המימון ועוד (את ההוצאות ניתן "להעמיס" על ההלוואה)



מעוניינים להתייעץ?

צרו קשר:

טלפון 054-2668566

אימייל: ariel@arielmash.com

וואטסאפ: https://wa.me/972542668566

מוזמנים להאזין לפודקאסט בנושא: מס רכישה ומס שבח בעיסקאות נדל"ן



בפינה שוחחנו על הנושאים הבאים:

• כל הרוכש זכות במקרקעין מחוייב בתשלום מס רכישה. כלומר, מס רכישה הוא מס שאותו משלם רוכש הזכות למדינה עבור ביצוע העסקה.

• מס הרכישה מחושב לפי שווי העסקה, ושיעוריו מתעדכנים אחת לשנה.

• כשאנו רוכשים נכס נדל"ן כלשהו (נכס יחידה / משפרי דיור / נכס להשקעה / נכס מסחרי), עלינו להכי את סוגיות המיסוי אשר יכולות לחול על העיסקה,

היות ומדובר בעצם בתוספת של הון עצמי לעיסקה, אשר יכולה להגיע גם לעשרות אלפי שקלים צפונה (אינו מוכר לעניין משכנתא - לא חלק משווי הנכס)

קיימים שיעורי מס שונים לגבי:

• דירת מגורים המוגדרת כדירה יחידה (כולל דירה של משפרי דיור)

• דירות נוספות מעבר לדירה המוגדרת כדירה יחידה

• זכויות במקרקעין שאינם מיועדים למגורים (מסחר, חקלאות וכד')

קווים כלליים לחישוב מס:

• מס רכישה לדירה יחידה:

מחולק ל- חמש מדרגות מיסוי, לפי סכום הרכישה (הנתונים נכונים ליום כתיבתם ומשתנים אחת לתקופה*)

-על חלק השווי שעד 1,805,545 ₪ לא ישולם מס רכישה

-על חלק השווי שמעל 1,805,545 ₪ ועד 2,141,605 ₪ ישולם מס בשיעור של 3.5%

-על חלק השווי שמעל 2,141,605 ₪ ועד 5,525,070 ₪ ישולם מס בשיעור של 5%

-חלק השווי שמעל 5,525,070 ₪ ועד 18,416,900

-על חלק השווי שמעל 18,416,900 ₪ ישולם מס בשיעור של 10%

• מס רכישה על דירה נוספת:

-8% על חלק השווי שעד 5,525,070 ₪.

- 10%על חלק השווי שמעל 5,525,070 ₪

• משפרי דיור (רכשו נכס מגורים אחר וטרם מכרו את הנכס הנוכחי):

- זכאים לדחייה של מס רכישה עד 24 חודשים, מעבר לכך ישולם מס רכישה מלא בתוספת קנס כלשהו, נניח לשם הדוגמה עוד אחוז אחד.

- ישנה חשיבות קריטית לאופן דיווח העיסקה ברשות המיסים

- מי שמתכנן לרכוש יותר מנכס אחד – עליו לתכנן נכון את סדר רכישת ורישום העיסקאות

• זכות במקרקעין שאינו מגורים – למשל רכישת שטח לבנייה:

-מס רכישה של 6% מהשקל הראשון – מיידי (חשוב בעיקר למי שבונה בנייה עצמית)

-ברכישת קרקע שקיימת לגביה תוכנית בנייה המתירה בנייה של דירה אחת לפחות למגורים, ושניתן לה היתר לבניית דירת מגורים אחת לפחות בתוך שנתיים (24 חודשים) ממועד הרכישה, תתוקן שומת מס הרכישה לפי שיעור של 5%.

• מס שבח:

-מס שבח הוא מס אותו משלם מוכר דירה, כאשר המחיר בה הוא מכר את הדירה גבוה מהמחיר בה הוא רכש את הדירה

-המס מחושב מתוך הפרש המחירים נטו, לאחר ניכוי הוצאות כגון שיפוץ, הוצאות מכירה וכדומה

-קיימים פטורים ספציפיים מתשלום מס שבח במכירה

• טיפים ששווים זהב:

-כל עיסקת נדל"ן – חובה לקבל ייעוץ משפטי, גם לגבי מיסוי – לא זזים מבלי לקבל ייעוץ מס מדויק, מגורם מוסמך.

-אותו כנ"ל גם כאש

מוזמנים להאזין לפודקאסט בנושא: משימות לאחר החתימה על המשכנתא



בפינה שוחחנו על הנושאים הבאים:

לאחר שביצענו ניתוח פיננסי מדויק, בנינו תמהיל משכנתא מותאם אישית, ביצענו משא ומתן מפרך מול הבנקים, קיבלנו את הריביות הכי טובות שיש, ביצענו שמאות, וסוף סוף הגענו לרגע המרגש של החתימה על המשכנתא!

אנחנו מרגישים סוג של "מותשים" ורוצים סוף סוף להתחיל להעביר את כספי המשכנתא למוכר (אדם פרטי/קבלן וכו'..)

אבל:

יש לקחת בחשבון שביצוע המשכנתא (העבת הכספים בפועל) תתבצע על-ידי הבנק רק לאחר השלמת ביטחונות המשכנתא ומסמכים נוספים (נקרא גם "טופס טיולים של המשכנתא").

מהן אותן ביטחונות ומסמכים נוספים שנדרשים על מנת לסיים את התהליך?

• ביטחונות אלו הם המסמכים שהבנק מבקש להחתים, למשל: רישום הערת אזהרה בטאבו לטובת הבנק, רישום משכנתא במינהל/קבלן/חברה משכנת.., התחייבות לרישום משכנתא ועוד.

• תצהיר אצל נוטריון

• ביטוחי חיים ללווים

• ביטוח מבנה

• במידה ומדובר בקבלן, שהבנק שבו חתמנו על המשכנתא אינו הבנק המלווה – אז תידרש גם הסבת ערבות

• גם אצל קבלן – התחייבות לרישום משכנתא

• אישור עירייה/מועצה על היעדר חובות ארנונה

• במידה ומדובר במיחזור משכנתא בין בנקים/גופי מימון אז גם: מכתב הסכמה למשכנתא מדרגה שנייה/פרי פסו, מכתב כוונות, הסרת שעבודים ושטרי משכנתא

מה זה אומר? מתי אם כן הבנק יוכל להעביר בפועל את כספי המשכנתא:

• השלמת המשימות שהתקבלו במעמד החתימה על המשכנתא/שהתקבלו בטרם החתימה על המשכנתא (חלק מהבנקים עורכים את הביטחוניות בטרם החתימה על המשכנתא וחלק מהבנקים לאחריה)

• הוכחת העברת מלוא ההון העצמי של העיסקה: המשכנתא הנה כסף אחרון בעיסקה (להוציא מקרים שבהם הבנק יאשר שהמשכנתא תועבר בחלקה בטרם הועבר מלוא ההון העצמי, ובכל מקרה ההון העצמי לא יכול להיות כסף אחרון – רק המשכנתא)

• במידה ונדרש לסלק משכנתא של המוכר – יש להצטייד במכתב כוונת מקורי ןבתוקף

טיפים:

• יש לזכור שתוקף האישור העקרוני הוא אמנם לשלושה חודשים, אך תוקף הריביות הוא ל- 24 ימים נכון להיום, ועל כן, ייתכן מצב שבו כבר חתמנו על המשכנתא, אך לנוכח עיכובים בביצוע הביטחונות יכול להיווצר מצב שבו לא נסיים את התהליך בזמן, ועל כן הבנק עלול להעלות את הריביות של האישור העקרוני כתוצאה מעלות גיוס כסף שגדלה.

• ישנה חשיבות להעברת סכום כלשהו מהמשכנתא בתוך אותו פרק זמן - היות והמשכנתא מתקבעת אחרי מימושה, ולכן אם אינני מתכוון כרגע להעביר כספים - אין טעם בביצוע המהלך באותה נקודת זמן (ישנה פינה שלמה אשר עוסקת בקיבוע המשכנתא)

• רוב המשימות הן בירוקרטיות/משפטיות, ובחלק מהמקרי